דירה להשכרה – האם זאת השקעה טובה?

העולם מלא לכאורה במיליוני משקיעי נדל"ן – כל בעל נכס מניב מושכר, הוא לכאורה משקיע נדל"ן, אבל האם זוהי צורת הסתכלות נכונה על עולם השקעות הנדל"ן בכלל ועל נכסים מניבים בפרט? האם קניית דירה והשכרתה לאורך שנים היא השקעה טובה, שעומדת בקריטריונים מקצועיים של השקעות נדל"ן? בישראל ולמעשה בעולם כולו, אנשים רבים בוחרים בערוץ של רכישת דירה להשקעה והשכרתן כערוץ השקעה מניב רווח, אלא שבפועל מדובר באחד הערוצים הכי פחות אטרקטיביים בעולם השקעות הנדל"ן ובשורות הבאות נסביר מדוע.

דירה להשכרה – מה זה באמת נותן לכם?

בניגוד לתפיסה הרווחת, רכישת דירה לצורך השכרתה במקביל לתשלום המשכנתא, היא אינה השקעת נדל"ן קלאסית אלא יותר חיסכון ארוך טווח. את הטענה הזאת מגבים נתוני התשואה על נכסים מסוג זה עם תשואה ממוצעת של 3%-4% בשנה, התשואה הנמוכה ביותר שאפשר להשיג בעולם השקעות הנדל"ן ונמוכה עוד יותר מערוצי חיסכון ארוך טווח כמו קופת גמל או קרן השתלמות. הסיבות לכך הן רבות ומגוונות. זה מתחיל בכך שאת הדירה אנחנו רוכשים שלא מתוך כוונת השקעה אותנטית קרי, לקנות נמוך ולמכור גבוה ולכן המחיר שאנחנו משלמים עבור הנכס הוא בדרך כלל גבוה ממה שהיינו יכולים להשקיע במסגרת דירות להשקעה במובן האותנטי. זה נמשך בכך שדירה להשכרה דורשת תחזוקה, היא כרוכה בתקופות Vacant בהן הנכס אינו מושכר, היא כרוכה בהוצאות תחזוקה וניהול והיא כמובן נלווית לעלויות המשכנתא שנוגסות בחוזקה ברווח. בחישוב ארוך טווח, התשואה על דירות להשכרה אינה עומדת בקריטריונים של עולם השקעות הנדל"ן. מה דירה כזאת כן מעניקה לכם? שקט נפשי וביטחון כלכלי ואם זוהי המטרה שלכם, אז זאת אופציה לגיטימית לגמרי. יחד עם זאת, אם אתם מחפשים ערוצי השקעה בהם יוכל הכסף שלכם לעבוד בשבילכם, כדאי להרחיב את שדה הראייה לכיוונים חדשים בעולם השקעות הנדל"ן.

השקעות נדל"ן קלאסיות – עקרונות מרכזיים

כאמור, העקרון המנחה בכל השקעה ובכלל זה בתחום של דירות להשקעה הוא, לקנות נמוך למכור גבוה. העקרון הזה אומר שלושה דברים: השקעה טובה בנדל"ן חייבת לכלול גם את רכיב הקנייה וגם את רכיב המכירה, הקנייה חייבת להיות במחיר אטרקטיבי והמכירה חייבת להיות ברווח. השקעת נדל"ן קלאסית היא השקעה בעלת טווח של 18-36 חודשים במסגרתם ממומשת ההשקעה ונגזר הרווח. השקעת נדל"ן היא השקעה שיודעת לייצר תשואות שנתיות דו ספרתיות בצורה שיטתית ועל בסיס קבוע. השקעת נדל"ן היא השקעה שמבוססת על תנאי שוק, מגמות שוק, תחזיות וניהול סיכונים והשקעת נדל"ן היא השקעה שחייבת לכלול בתוכה רכיב של השבחה. אם ההשקעה שלכם עומדת בכל התנאים האלה, תוכלו ליהנות מתשואות אטרקטיביות מאוד, שיגדילו את סך ההון העומד לרשותכם. אם לעומת זאת, תבחרו בערוץ של רכישת דירה והשכרתה, זה יעניק לכם המון שקט נפשי, ביטחון כלכלי ואפילו ביטחון פנסיוני בטווח הארוך, אבל עסקה כזאת לא כוללת בתוכה כמעט אף אחד מן הרכיבים הקלאסיים של דירות להשקעה ולכן גם אינה יודעת לספק את התוצאות שיודע לספק ענף ההשקעות בנדל"ן. את זה אתם חייבים לדעת, במיוחד אם אתם באמת רוצים להשקיע ולהרוויח ולא רק להשכיר ולחיות.