אתם עשויים להיתקל בשני מונחים בנדל"ן מסחרי בישראל – מיסוי מקרקעין ומסחר בנדל"ן – שנראים דומים, אך הבדן קטן אחד עשוי בסופו של דבר לשייך אתכם לקטגוריה אחת על פני השנייה – הכוונה.
הכוונה של משקיע נדל"ן מסחרי היא שמבדילה אותו ממשקיע והאמת היא שהוא יכול לקנות נכס זהה ליד "עוסק" באותו מחיר, לבצע את אותם שיפורים ולמכור את הנכס באותו מחיר, לאותו קונה, אבל בהיבט מיסוי מקרקעין הוא יכול לשלם כפל מיסים בהשוואה לאחר.
אז איך תגדירו מי אתם?
מבחינת מיסוי מקרקעין, נכס שנרכש ומאוחר יותר נמכר על ידי משקיע, כרוך בפעולות הבאות:
- ייצור ניכויי פחת.
- מיסוי בשיעורי רווחי הון נוחים בעת מכירתו.
- אפשרות של זכאות לדחיית רווחים.
- אפשרות העפלה לדחיית הרווחים כמכירה בתשלומים.
אותו נכס שנמכר על ידי "עוסק", או במילים אחרות, אם אדם זה מוכר את הנכס, הוא ממוסה בשיעורים רגילים מלאים במכירה ללא דחיות. העוסקים אינם מקבלים ניכויי פחת.
מה ההבדל?
כשמדובר בקביעה אם אתם "סוחרים" או "משקיעים" בנדל"ן מסחרי, הכול קשור לפעולות שלכם. אם אתם רוכשים נדל"ן מסחרי מתוך כוונה למכור אותו, אתם תוגדרו כ"סוחרים" ביחס לנכס זה. אם אתם רוכשים נכס מתוך כוונה להחזיק בו לטובת ההכנסות וההערכה, אתם תיחשבו כ"משקיעים".
לצורך מיסוי מקרקעין, מס הכנסה בוחן את הגורמים הבאים, בין רבים אחרים, כדי לקבוע אם מדובר ב"סוחר נדל"ן מסחרי":
משך הבעלות – למשקיעים בנכסים המוחזקים פחות משנתיים ניתן בדרך כלל מעמד ה"עוסק".
מספר המכירות, המהות והמשכיות המכירות – ככל שמספר המכירות לאורך זמן גדול יותר, כך גדל הסיכוי שהכוונה המקורית הייתה למכור.
היקף המאמצים למכור את הנכס – שימוש בסוכנים, שיווק ופרסום חזק ומאמצי מכירות אישיים נוטים לאותת על "סוחר". זה לא נכון לכולם, אך ככל שהפעילות חזקה יותר, ונמשכת יותר זמן, כך גדל הסיכוי שזה מעיד על כוונה למכור.
למה זה משנה?
ההבדל בין שני תנאי נדל"ן מסחריים אלה חשוב במיוחד בעת קביעת מיסוי מקרקעין. נכס "סוחר" מחויב במס בשיעורים רגילים ואינו רשאי לקחת ניכויי פחת, בעוד שמצב "משקיע" נוטה להגיע עם יתרונות רבים יותר.
במצבים רבים, ברור בעליל כי נישום עוסק בפעילות סדירה והמשכיות, כלומר מבקש רווח, וכך, אין ספק כי הנישום עוסק ב"עסק". כשמדובר בפעילויות אחרות, ובמיוחד בנדל"ן להשכרה, לעומת זאת, הדברים לא תמיד כל כך ברורים.
בשורה התחתונה
בעוד שמספר גדול יותר ויותר של נכסים להשכרה כים בבעלות של משקיעים, עדיין ישנם ישראלים רבים המחזיקים בנכסי שכירות, באופן ישיר או באמצעות גורמים עוברים העשויים להיות זכאים לניכוי מיסוי מקרקעין, כמו תאגידים או שותפויות.
ברור שלנישומים אלה יש אינטרס להבין איך והאם מס הכנסה יתייחס לפעילות הנדל"ן שלהם להשכרה כעסק, ובכך עשויים להיות זכאים לניכוי מס.
